1 中正技擊館 規畫變身苓雅運動中心
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高雄市土地供給穩定 |
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已知高雄新市鎮總計畫面積2,175公頃,目前優先開發之第一期發展區(即綜合示範社區)已完成配地作業,面積為337.7公頃,占總計畫面積之15.53﹪。原本高雄新市鎮特定區是為了紓解高雄都會區中心都市成長壓力,並希望配合土地儲備制度,以解決都會區住宅不足及房價飆漲問題。政府立意如此,對於區域的發展確實是好事一件,但大高雄房是在近10幾年的發展中,卻並未如預期土地供給不足、房價過度飆漲的情形產生,這正是讓高雄新市鎮在花了10幾年後,也只能在第一期勉強進行土地標售作業,成效不佳是可以預見的。 就政府角度而言,新市鎮的開發最終結果當然還是希望建商及產業能進駐本區,進行相關的土地興建與開發。而就建商的角度,則會去思考,除了利潤外,那就到底誰會來這裡買房子,會來的誘因是什麼?據此,以這樣的邏輯來倒推,政府推新市鎮要深思熟慮的是到底能吸引誰來住,這可從下列幾個角度來看。
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鄰近區域瓜分購屋客源 |
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首先是競爭的問題,怎麼說呢?本區的發展與否,關鍵對象便是高雄市,也就主力的移民要依賴高雄市,高雄市本身的土地供給是否不足,更關係到本區能否發展熱絡的主因。因此,我們必須客觀的比較本區與鄰近區域的競爭優勢為何?才能從中去說服建商或產業前來。
從上圖表得知,位於本區南邊的三大重劃區塊,擁有大片的空地,可供建商選擇與利用,這使得鄰近這幾個區塊,對本新市鎮自然形成一個相互競爭的態勢。 從區位的競爭延伸到第二個問題,那就是價位。由於上述三大鄰近區塊,不論是土地還是房屋的供給價格,都不比本區高,若從建蔽與容積等的法規限制,這幾個區域反而比新市鎮更為寬鬆。由此可知,要在短期內,期望建商或消費者快速往新市鎮移動的可能性實在不高。 指標個案 美麗別莊2 翠屏河堤 左岸 科技藝墅家5 棋琴共舞
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形塑高雄新市鎮為高級別墅社區 | |||||||||||||||||||||||||
既然區位的競爭以及市場的價格現況如此,因此如何定位本區,使其有機會跳脫其它區域的競爭,便成為本區域整體發展的一個重要方向指標。事實上,任何新區域的發展都需要一段時間,本區亦同,特別是本區法規限制明顯較其它區域為高(如建蔽率、退縮、行業限制、最小開發規模等),故本區需以長期眼光來看待,並依循本區特有的法規限制,發展本區為北高雄的高級別墅區,自然形塑本區產品獨特的格調與素質。 高雄新市鎮土地於民國92年開始進行標售,當年度一共標脫10筆土地,脫標金額為11.1億元,成交對象多為當地建設公司及政府機關。然而自民國93年起至民國95年6月止,由於受到整體房地產景氣下滑之影響,僅標脫一筆土地,脫標金額為0.5億元。有鑑於高雄新市鎮土地之標售作業遲遲未有明顯買氣,內政部營建署於95年6月委託城都國際開發管理顧問有限公司進行代辦標售及廣告行銷作業,並於短短一年期間標脫10筆土地,脫標總金額為15.8億元,於96年8月營建署接續自行標售2筆土地,脫標金額為2.43億元,近期97年4月份更標脫5筆土地金額13.4億元。由此可知,一方面顯示透過委託民間專業土地標售單位之作業,可確實提升高雄新市鎮土地在房地產市場之知名度;另一方面,有知名建商公司參與,更將況大吸引其它投資開發商購地進駐,成功帶動高雄新市鎮之發展。
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捷運站成未來發展關鍵 | |||||||||||||||||||||||||
綜上所述,我們嘗試從市場環境面來比對思考,歸納出下列特點:
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