我是某大樓的住戶，本大樓有一處共有停車場，原本一直劃有機車與汽車停車格，但近日大樓管理委員會在未通知住戶，也未預先公告的情形下，片面將停車場的原有停車格重劃，將所有停車位全部劃成汽車停車格，並要求擁有機車的住戶將機車停放於路旁。
因此我想請教貴會以下問題：一、大樓管委會擁有此種權限嗎？二、共有停車場是否為大樓住戶共有，因為它包含於公共建設的建坪中，管委會有權排除部分住戶的正當使用嗎？三、此類糾紛，我應該循何種管道申訴？四、我是否可向法院控訴管委會？五、你們是否能協助我了解這類事情的處理方式？

消基會房屋委員會召集人王進祥教授表示，公寓大廈停車位產權的登記方式，區分為以專有部分登記者（即有建物權狀的車位）或以共用部分登記者（即一般所稱公共設施方式登記）兩種。
所稱「公共設施方式登記者」，尚可區分為以大公共（即全部區分所有權人所共有），或小公共（有買停車位的區分所有權人所共有）劃分。其中，大公共登記方式，因與變電室、梯間、通道、走道、水箱等合併登記，實務上，公寓大廈的全部區分所有權人應就共有產權予以分管協議，俾利協議由特定的人（即買車位者）為有車位的使用權。
但是，建商於出售房屋或申辦建物所有權第一次登記時，或因專業不足，甚或圖利自己、避重就輕，常以建商所書立的停車位憑證或停車位證明，或停車位買賣契約書及其平面圖，交付給買車位者以為憑證，此涉及共有產權的相關區分所有權人於再出售於（善意）第三人時，常有否定前述協議或易生糾葛的情事。
因此，消費者所指的共有停車場，應先查明其產權登記是否確屬全體區分所有權人（住戶）所共有，始有應經共有分管的問題。

既然共有停車場，經劃為機車與汽車停車格，應屬依使用執照竣工平面圖的規劃所為（可查證之），任何人在經依法申請變更使用前，尚不得任意違規使用。
至於共有產權的使用關係，應由全體共有產權的區分所有權人，於區分所有權人會議中決議為之，否則管委員不得逾越區分所有權人會議的決議，或住戶規約的約定。
因此，管委會倘若已經過區分所有權人會議的決議者，理應再通知住戶或公告周知，若未有通知住戶情事者，僅屬程序不周全但並未違背法律的規定；而管委會若未經區分所有權人會議的決議或授權，即任意重劃停車格者，不但違規使用停車場，且另有越權之嫌。

一、案例概述：

周先生於八十五年二月對某建設公司興建的「ＯＯ健康城」至為中意，在售屋小組的推薦下，便於二月十三日先付給建設公司十三萬元訂金。
但訂約後，周先生期於下列三點理由，要求建設公司退訂：
1. 列出十九項建設公司無法在簽約前改善之房屋缺失。
2. 建物面對污水處理廠，將來支付購屋款項有調度困難。
唯建設公司以「房屋訂金收據」上已寫明「應於二月十五日下午五時前辦理簽約手續，逾期即以自動放棄論，所繳訂金全數沒收，所訂房屋即由賣方處理紀無異議。」為由，回覆周先生「需等該公司另外找到買主，才可退回訂金。」周先生認為收據所訂條文有失公平交易原則，於三月九日向本府消費者服務中心申訴，要求扣除二萬元做建設公司廣告及人事費，其餘十一萬元應退還。

一、案例概述：

楊先生向台中某建設公司訂購房屋一棟及地下室停車位一格，於繳交自備款一百五十六萬元後，因停車位、房屋契稅等問題，遲未辦理交屋。但該屋之銀行貨款一百九十五萬元道在楊先生未被告知的狀況下，即撥交建設公司。楊先生認為既未交屋進住，即無須負擔貨款利息，不料卻收到台中地方法院民事裁定拍賣該房屋之通知，楊先生認為其權益受損， 乃向本府消費者服務中心提出申訴。

一、 什麼是「斡旋金」？

現在大多的消費者都是透過房屋仲介業者購買房屋，當消費者中意某間房屋，欲與屋主進行議價時，仲介業者通常會向消費者表示：為表現買方的誠意，要求消費者先付一定之金額作為斡旋差價之用，當屋主同意消費者之出價時，該價款即轉為訂金，並同時達成該筆交易，消費者即負有與屋主簽訂契約之義務。一般仲介者所用之單據，俗稱為「斡旋金收據」、「要約承諾書」、「出價保證金」、「出價購屋協調書」、「買賣預約書」等不一而足。斡旋金制度乃仲介業者自創，屬於非典型契約，由於法律未明確定義其性質，仲介業者與消費者自行商議斡旋金之權利義務時，可能因解釋不同，及認知上的差異，以致常常發生爭議。最常見的爭議包括；可否單方撤銷斡旋金契約？如何認定仲介業者已完成斡旋交易？若消費者於斡旋交易完成後反悔不買，仲介業者可否沒收斡旋金或扣除服務費？基本上，上述的爭議都屬於私權爭議，當仲介業者與消費者發生爭議無法解決時，都必須透過法院的司法救濟程序作出最終的判決，因此，消費者在簽訂斡旋金契約時，一定要看清楚雙方間的權利義務，如對契約文字有疑義時，最好也以文字特別註明雙方之真意，以避免事後可能發生的爭議。

如何區分「合法夾層」與「非法夾層」？

1.購屋者可要求建商或售屋者出示主管建築機關原核准之圖說內容，查核該夾層之設置是否經該管機關核准，如該夾層未標示於核准圖說中，即屬違法。