安全、舒適、健康─好宅三原則
一般消費者真正接觸到房子的機會其實是少之又少，多數時候都是到了要買房子，才會花時間去認識房子。雖說，我們從小到大都住在房子裡面，但幾乎不可能認真去研究自己住的地方到底好在哪裡或不好在哪裡。況且，建築技術以及建材、施工法日新月異，消費者也必須要實際到達現場聽聽銷售人員的介紹與說明。但到底什麼樣的房子才是好房子？這當然不會有標準答案，不過，好房子的基本原則一般都是秉持「安全、舒適、健康」，這三個原則最能符合現代人的新生活觀，跟20年前住房的需求確實大不同。
優築網嘗試去歸納實像看屋必然要問的十大關鍵問題，讓網友可藉此去釐清一棟好房子應該要注意的事項，當然如何去找出答案，有時並非從銷售人員得知，你必須旁敲側擊，或是找有相對工務經驗的親朋好友，來協助你探查。
抗震讓生命獲得保障
1. 抗震：台灣地震的頻繁，幾乎讓防震成為一項標準訴求。其實所有的建築物在興建之前都需要符合施工標準，只要建設公司按圖施工，都具有一定程度的抗震機能，當然能使用較新的抗震施工法，或許是不錯的選擇，但其根本問題仍在於施工的品質。因此，消費者在看屋的時候，一定得花時間去看看興建施工過程，必要時與現場工務人員閒聊，當然若有認識懂工程的朋友能陪同看屋，那都是不錯的理解施工品質的方法。
2. 防水：滲漏水一直是買屋糾紛的排行榜第一名，在台灣買房子要完全不漏水的機率其實也微乎其微，因此再看房子盡量找適合的時間(大雨颱風過後)去看最好。除了滲水漏水，個案附近是否會淹水或積水，其實也可算是防水的一個重大課題，記住大雨中後絕對是一個看屋好時機，屋子防不防水準確率極高。
3. 防火：火災的發生，常常讓人從有變成無，生命財產都可能付之一炬。一般大樓住家在消防設施上都會比較注重，且有樓管公司的協助管理，只要建設公司照規定設置相關消防設備，基本上按全性較高。但透天住宅因為是整棟交給買家，住戶在住進去之後，可能因為個人家庭需求而撤除掉相關的消防設備，甚至多數的人會裝設鐵窗、或是屋頂加蓋等等，這其實都關係到生命的安全。
建築物的循環系統─給排水
4. 給水：人體百分之七十含水，如何擁有一個乾淨的水源，以及穩定不間斷的供水，正是現代建築物必須用心強化的關鍵。對於水有幾項基本的品質要求，那就是：供水、儲水、輸水、淨水品質以及供水量的穩定等。這幾個給水過程，均關係著水到達使用端之前用水品質。所以，想買到一個好宅，好的給水品質，實是不可或缺的要件。
5. 排水：住家的供水對人十分重要，相對而言水的排放正代表著建築循環系統的另一面，這當中包含了污水、廢水、雨水的排放以及排水的通氣和地下化糞池等幾個項目，能夠適當的處理這些排水，在現代建築都有較佳的施工方式，就怕建商為節省成本而將部份管路合一，導致未來住戶使用產生的污染與不便。因此，看屋時應針對上述幾個項目加以了解建商施作方式，最為購屋的重要依據指標。
6. 供電：現代人舒適的生活電力的供給是相當關鍵的因素，沒有電一切都將無法動作，夜晚的世界也將黑暗。從基本的照明到空調、家電、公共設施設備等，都需要電力的支持。用電這個部份，在看屋時比較沒辦法詳細體驗，所以需藉由與銷售現場的詳細解說來加以理解。
舒適的隱藏指標─隔熱與隔音
7. 隔熱：台灣屬於亞熱帶國家，夏天的時間頗長，特別是現代全球氣候暖化嚴重，隔熱可說是一項重要的建築標準。因此，看屋必須考量到該住宅的通風性、隔熱建材的使用、建築方位的規劃或是窗戶陽台的設計等，都將仔細觀察與聆聽的建築重點。擁有一個家，有很大的部份是為了舒適，享有自己的空間，假如住起來冬冷夏熱，那實在是得不償失了。
8. 隔音：生活在都市畢竟不是在郊外，各式各樣的聲音常常會干擾住宅的品質，聲音的來源可分內外，對外面的隔絕主要就是依靠窗戶以及外牆，對內部的無非就是降低設備器械以及水等的聲音或是隔間牆的隔絕效果。檢視房屋時，可試著將門窗緊閉來聆聽外部聲音，以及內部各項設備運作的聲音大小，有時也可以利用不同時段來看屋，以理解不同時候的聲音狀況，來判斷個人可接受的程度。
9. 空氣：現代人大部份的時間都待在室內，一般通常不知道，建築物是內的含氧量，通常只有室外的10%，室內空氣的污濁程度可能是室外的好幾倍。開窗可說是最基本規劃元素，其實建築物內部的管道設計，以及像廚房、浴室等排氣排水設計，都將間接或直接影響到室內的空氣品質。所以，為何公園邊等外在優質環境的住家通常受到歡迎，內部格局通風良好的住家也十分受到重視。
從外觀看建商的用心度
10. 外觀：看一個人的外在，通常多少可以理解的內在好壞，同樣的，觀察建築物的外觀施工品質，不正好顯現出這家建設公司整體的施工品質嗎？特別一棟經過幾年風吹日曬雨淋的中古屋，它的外觀更能代表該棟建築物的價值。所以，在看房子的同時，不妨去看看該建商過去幾年所建的房屋外觀，或多或少能夠檢驗一下該建商的施工品質，你說是吧！
收合
一般消費者真正接觸到房子的機會其實是少之又少，多數時候都是到了要買房子，才會花時間去認識房子。雖說，我們從小到大都住在房子裡面，但幾乎不可能認真去研究自己住的地方到底好在哪裡或不好在哪裡。況且，建築技術以及建材、施工法日新月異，消費者也必須要實際到達現場聽聽銷售人員的介紹與說明。但到底什麼樣的房子才是好房子？這當然不會有標準答案，不過，好房子的基本原則一般都是秉持「安全、舒適、健康」，這三個原則最能符合現代人的新生活觀，跟20年前住房的需求確實大不同。
優築網嘗試去歸納實像看屋必然要問的十大關鍵問題，讓網友可藉此去釐清一棟好房子應該要注意的事項，當然如何去找出答案，有時並非從銷售人員得知，你必須旁敲側擊，或是找有相對工務經驗的親朋好友，來協助你探查。
抗震讓生命獲得保障
1. 抗震：台灣地震的頻繁，幾乎讓防震成為一項標準訴求。其實所有的建築物在興建之前都需要符合施工標準，只要建設公司按圖施工，都具有一定程度的抗震機能，當然能使用較新的抗震施工法，或許是不錯的選擇，但其根本問題仍在於施工的品質。因此，消費者在看屋的時候，一定得花時間去看看興建施工過程，必要時與現場工務人員閒聊，當然若有認識懂工程的朋友能陪同看屋，那都是不錯的理解施工品質的方法。
2. 防水：滲漏水一直是買屋糾紛的排行榜第一名，在台灣買房子要完全不漏水的機率其實也微乎其微，因此再看房子盡量找適合的時間(大雨颱風過後)去看最好。除了滲水漏水，個案附近是否會淹水或積水，其實也可算是防水的一個重大課題，記住大雨中後絕對是一個看屋好時機，屋子防不防水準確率極高。
3. 防火：火災的發生，常常讓人從有變成無，生命財產都可能付之一炬。一般大樓住家在消防設施上都會比較注重，且有樓管公司的協助管理，只要建設公司照規定設置相關消防設備，基本上按全性較高。但透天住宅因為是整棟交給買家，住戶在住進去之後，可能因為個人家庭需求而撤除掉相關的消防設備，甚至多數的人會裝設鐵窗、或是屋頂加蓋等等，這其實都關係到生命的安全。
建築物的循環系統─給排水
4. 給水：人體百分之七十含水，如何擁有一個乾淨的水源，以及穩定不間斷的供水，正是現代建築物必須用心強化的關鍵。對於水有幾項基本的品質要求，那就是：供水、儲水、輸水、淨水品質以及供水量的穩定等。這幾個給水過程，均關係著水到達使用端之前用水品質。所以，想買到一個好宅，好的給水品質，實是不可或缺的要件。
5. 排水：住家的供水對人十分重要，相對而言水的排放正代表著建築循環系統的另一面，這當中包含了污水、廢水、雨水的排放以及排水的通氣和地下化糞池等幾個項目，能夠適當的處理這些排水，在現代建築都有較佳的施工方式，就怕建商為節省成本而將部份管路合一，導致未來住戶使用產生的污染與不便。因此，看屋時應針對上述幾個項目加以了解建商施作方式，最為購屋的重要依據指標。
6. 供電：現代人舒適的生活電力的供給是相當關鍵的因素，沒有電一切都將無法動作，夜晚的世界也將黑暗。從基本的照明到空調、家電、公共設施設備等，都需要電力的支持。用電這個部份，在看屋時比較沒辦法詳細體驗，所以需藉由與銷售現場的詳細解說來加以理解。
舒適的隱藏指標─隔熱與隔音
7. 隔熱：台灣屬於亞熱帶國家，夏天的時間頗長，特別是現代全球氣候暖化嚴重，隔熱可說是一項重要的建築標準。因此，看屋必須考量到該住宅的通風性、隔熱建材的使用、建築方位的規劃或是窗戶陽台的設計等，都將仔細觀察與聆聽的建築重點。擁有一個家，有很大的部份是為了舒適，享有自己的空間，假如住起來冬冷夏熱，那實在是得不償失了。
8. 隔音：生活在都市畢竟不是在郊外，各式各樣的聲音常常會干擾住宅的品質，聲音的來源可分內外，對外面的隔絕主要就是依靠窗戶以及外牆，對內部的無非就是降低設備器械以及水等的聲音或是隔間牆的隔絕效果。檢視房屋時，可試著將門窗緊閉來聆聽外部聲音，以及內部各項設備運作的聲音大小，有時也可以利用不同時段來看屋，以理解不同時候的聲音狀況，來判斷個人可接受的程度。
9. 空氣：現代人大部份的時間都待在室內，一般通常不知道，建築物是內的含氧量，通常只有室外的10%，室內空氣的污濁程度可能是室外的好幾倍。開窗可說是最基本規劃元素，其實建築物內部的管道設計，以及像廚房、浴室等排氣排水設計，都將間接或直接影響到室內的空氣品質。所以，為何公園邊等外在優質環境的住家通常受到歡迎，內部格局通風良好的住家也十分受到重視。
從外觀看建商的用心度
10. 外觀：看一個人的外在，通常多少可以理解的內在好壞，同樣的，觀察建築物的外觀施工品質，不正好顯現出這家建設公司整體的施工品質嗎？特別一棟經過幾年風吹日曬雨淋的中古屋，它的外觀更能代表該棟建築物的價值。所以，在看房子的同時，不妨去看看該建商過去幾年所建的房屋外觀，或多或少能夠檢驗一下該建商的施工品質，你說是吧！
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一般民眾要辦理土地、房屋的產權登記、抵押貸款或是辦理繼承等，都知道要找代書或掮客，內政部為管理代書業者，早在民國七十年就訂有「土地登記專業代理人管理辦法」，現為提昇土地登記專業代理人之水準，健全專業證照制度，於 民國九十年十月二十四日 經總統公布「地政士法」，該法並於九十一年四月二十四日施行，所以現在代理他人向地政事務所辦理登記案件，不但要經過考試及格，並且要向地政處申請開業執照，以及加入公會，才可以執業，也不再稱為「代書」、「掮客」、「土地登記專業代理人」，應該稱為「地政士」才對。
另外，買賣房子或抵押貸款時如果沒有印鑑證明，可以找具有簽證人資格的地政士辦理簽證就可以了，具有簽證人資格的地政士都是有相當豐富經驗，而且信用良好，由地政士辦理簽證更有保障。
資料來源：高雄市地政處
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若您是委託仲介公司服務，一般來說均有提供成交後的售後服務，但因每家制度不同能提供的內容也有差異，大致上可包括下列幾項內容，提供給您做參考（實際服務內容依各家所提供為準 ) ：
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◎ 漏水保固服務 |
| ◎水費、電費、電話、瓦斯過戶 .... 等 |
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◎ 戶籍遷出及遷入 |
| ◎ 房屋用途變更之申請辦理 |
| ◎ 自用地價稅之申請辦理 |
| ◎ 其他回饋活動 |
資料來源：高雄市地政處
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買方支付尾款後，賣方即應與買方進行房屋點交，點交之內容應與不動 產買賣契約書中所載相
資料來源：高雄市地政處
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| 交屋流程 | ||||||
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| 注意事項 | |||||
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| 買方給付尾款的二種方式 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
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資料來源：高雄市地政處
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稅單核發後，即由承辦地政士通知買賣雙方，完成稅款繳交，買方並於此時給付第三期款之程序。有關完稅流程及注意事項如下：
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| 完稅流程 | |||||||
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| 注意事項 |
| 完稅時承辦地政士為保障賣方權益，將要求買方簽立與未給付尾款相同數額之商業本票作為保證並保留於承辦地政士處，而於交屋時於買方附尾款後交還該本票。 |
資料來源：高雄市地政處
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買賣雙方將報稅、過戶等所須知證明文件交付承辦地政士，並由承辦地政士於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書 ( 公契 ) 、登記申請書上蓋好買賣雙方印鑑章之手續，而此時買方及需給付第二期款。有關備證流程及注意事項如下：
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| 備證流程 | |||
銀行申貸作業程序：收件 ─ 審查 ─ 估價 ─ 對保 ─ 用印 ─ 核貸撥款 【約需 2~3 週】 |
| 注意事項 | |||
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資料來源：高雄市地政處
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費者在決定好欲購買房屋時，除在簽約前應預審買賣契約書內容外，在簽約時更應注意買賣契約內容外，對於產權移轉、付款方式及違約責任等事項也不能忽視，才能確保您購屋的安全 ，以下即針對中古屋部分提出 6 項簽約時應注意事 項以供參考。
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| 項 目 | 審 核 內 容 | ||||||||||||||||
| 審核產權 |
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| 稅費分算基準 |
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| 貸款額度 | 應在契約中載明，一般為自備款三成、貸款七成 | ||||||||||||||||
| 付款流程及方式 |
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| 交屋日期 |
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| 車位權屬 |
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資料來源：高雄市地政處
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房子是家庭最重大的支出，您不僅要買得精明，還要買得安全。找到一個可以放心倚靠的房仲公司，才能享有最大保障。本單元提供您房屋仲介的服務內涵，供您選擇指南，讓您應該享有以下「知」的權利。
仲介公司的形象與信譽：強調品牌的仲介公司對經營理念及經紀人的管理會較有制度，除了在服務品質較有保障之外，具規模的仲介公司也才能提供量多質優的房屋供買方選擇。具有專任地政士的公司：房仲公司本身具有專任地政士時，整個交易過程就都由房仲公司全攬負責，可避免發生糾紛時房仲公司與合作的地政士事務所互踢皮球現象。選擇佣金是依成交價格固定比率來收取的公司：其過程公開、透明，買賣雙方可清楚了解價格的交涉過程。不要輕信動人的廣告詞：每家房仲公司都會強調自己的成交速度最快、服務最好，多探聽客戶的口碑評價、參考客戶指名度，才不會被業者片面之詞所惑。
勤加比較好處多：好的業者從業人員除了態度親切和善、誠實可靠外，更應具備積極、主動、負責的個性，他不只服務您一次的交易，更是您一輩子的朋友。
收合
仲介公司的形象與信譽：強調品牌的仲介公司對經營理念及經紀人的管理會較有制度，除了在服務品質較有保障之外，具規模的仲介公司也才能提供量多質優的房屋供買方選擇。具有專任地政士的公司：房仲公司本身具有專任地政士時，整個交易過程就都由房仲公司全攬負責，可避免發生糾紛時房仲公司與合作的地政士事務所互踢皮球現象。選擇佣金是依成交價格固定比率來收取的公司：其過程公開、透明，買賣雙方可清楚了解價格的交涉過程。不要輕信動人的廣告詞：每家房仲公司都會強調自己的成交速度最快、服務最好，多探聽客戶的口碑評價、參考客戶指名度，才不會被業者片面之詞所惑。
勤加比較好處多：好的業者從業人員除了態度親切和善、誠實可靠外，更應具備積極、主動、負責的個性，他不只服務您一次的交易，更是您一輩子的朋友。
| 合法經紀業須具備五大文件及證照 |
| 1. 直轄市、縣市政府核發之許可文件 2. 經濟部核發之公司登記及營利事業登記證明文件 3. 中華民國不動產經紀業保證金繳存證明 4. 公會會員證書 5. 不動產經紀人證書 |
資料來源：高雄市地政處
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| 1. 售價是否公平合理 |
| 中古成屋由於是零星交易，其價格的行情較不容易決定，因此，買賣雙方應先參考附近成 屋之成交案例，以衡量價格是公平合理。目前成屋透過仲介代銷的方式，非常盛行，少數不肖業者在受理房屋出售時，常提高售價，哄抬市場行情，甚或欺騙購屋者，因此，謹慎選擇信用可靠之仲介公司購買房屋是頗為重要的。而為使消費者能清楚分辨提供仲介服務之行為主體，前經行政院公平交易交易委員會八十四年九月六日第二０四次委員會議決議：加盟店之仲介公司應於廣告、市招及名片上加註「加盟店」字樣，作為消費者選擇仲介公司時的參考。 |
| 2. 產權是否清楚 |
| 在付出訂金前，應先到地政機關申請土地、建物（房屋）登記簿謄本，查閱所有權人、面積（坪數）、有無設定抵押、或被查封等情事，並到工務機關查閱都市計畫圖，看看是否座落在公園、道路或其他公共設施用地內。 |
| 3. 面積之正確性 |
| 一般房屋產權登記時，除主建築物面積外，尚有附屬建物及共用部分如：陽台、平台、公共設施或屋頂突出物等。賣方或仲介業代銷時，常虛灌坪數，使每坪單價顯得很便宜，買方在給付定金之前，應詳看所有權狀，計算其確實面積，以免簽約後發生糾紛。 |
| 4. 房屋是否有缺失 |
| 看房子時要冷靜，並注意看牆壁有無漏水的痕跡？附近環境如何？有無公害？決定購買時 ，最好有一段緩衝時間，多看幾次並做多方面比較，免得貿然付出訂金後才發現房子缺失 ，或不合自己的需要，而受損失。 |
| 5. 簽約 |
| 訂約時要與所有權人簽訂，如由代理人代簽，要注意是否有授權書，對於房屋的坪數、價格，以及內部現狀設備等都要書寫清楚。 |
| 6. 稅費問題 |
| 訂定契約時，對於契稅、土地增值稅、房屋稅、地價稅、水電瓦斯費及代書費等，應明確註明由買方或賣方繳納，以免日後造成紛爭。 |
| 7. 付款方式 | |||
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付款方式亦應在契約中訂明。一般都分成四段付款：
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| 8. 定型化契約 |
| 委託仲介公司代售時，由於一般仲介公司所預擬之委託銷售契約書，尚有部分條文不甚公平，可要求仲介公司參考內政部頒布的「不動產委託銷售契約書範本」（內政部九十二年六月修訂）；另買賣契約書內容是買賣雙方主張權利義務的根據，經雙方同意簽立後即生法律效力，所以簽訂契約書時，一定要詳細閱讀，並瞭解契約內容，以資慎重。 |
資料來源：高雄市地政處
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