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1.陽光充足

金色的陽光可以帶來吉祥之氣,人活著需要陽光、空氣、水,陽光可帶來人的健康,人有健康才能招財。

2.空氣要流通

會風水上,氣流就是財運的運轉,氣流柔柔的吹進屋裡是最佳的,太大也不好,冬暖夏涼,使人感到舒適是最合宜的。

3.客廳掛的畫要謹慎選擇

不宜掛景色蕭條,屬於陰性的畫,例如春宮圖,會影響事業。或是,夕陽餘暉,孤身荒島,這種陰暗的畫,心情會大受影響,財運也就受牽連。

4.客廳不要放麻將桌

愛摸兩把者請將麻將桌放於房間,因客廳是招財的地方,太吵,財源也都被吵走了。

5.擺設家電時,也要注意

臥室的冷氣電視不要對床頭,會影響健康,電視最好放客廳,如果一定要放房間,電視最好是霧面的,人的健康是影響財運最大關鍵。

6.灶代表財庫

所謂陽宅要有「門、主、灶」灶就是財富,千萬不要開門見灶,一開門就看到瓦斯爐,會造成財庫外露,要特別小心。

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1.採光佳

客廳最重要要陽光充足,明亮會帶來好運勢,反之陰暗,往往會阻擋財源,甚至導致夫妻失和,選擇家具也應以明亮色系為主。

2.不宜一開門就見餐廳

會使人有種家人貪吃重吃的錯覺,志向不高,也會讓人有格格不入之感。

3.地板要平整

有些住家是因先天地勢不平,應想盡辦法讓客廳地勢平整,千萬不要刻意把地板設計成高低層次,高高低低,風水來講,家運坎坷,家人易生病。

4. 不宜開門就見廁所

廁所有晦氣,最好隱藏,或用屏風擋住,客廳要通風,使人有清新之感。

5.假花假草不要放在客廳

看起來雖然賞心悅目,但會帶來女主人桃花和婚姻問題,甚至影響家中經濟。

6.不宜塞滿雜物

雜物會使人心混亂,客廳就是要寬敞、舒適,會使家人氣血不通,影響家人健康。

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1.房子附近需生活便利

最好周圍有餐館和醫院,有時候不想做飯時,可在附近吃點東西,打打牙祭。

醫院也是必須,生活勞累生病是難免的事,離醫院近,就不用開著車老遠找醫院就診了。

2.不貪小便宜

一分錢一分貨,千萬不要因為便宜就買,買房子是好幾百萬的事,千萬別覺得賺到了,可能外面金碧輝煌,內部卻什麼也不是。

3.不買老舊房屋,除非自己要重新翻新

房子太老,許多建材已老舊,不只這樣,風水常說,房子老舊會累積,人的怨氣,磁場不加。

4.如有小孩,盡量買學區

小孩長大一定要上學,買在學區,家長放心。孩子走路就可回家,也可訓練孩子提早獨立。

5.採光一定要好

陽光具有殺菌作用,採光好,人住在裡面,心情也好,尤其是曬的衣服,經過陽光照射,穿起來更是舒服。

6.不要買高度過矮的房子。

高度過矮,易產生壓力。房子要住得舒適,而不是讓自己無法放鬆的。

7.千萬別買排水溝附近

水溝日久沒清理,必會惡臭不斷,大水一來,常會造成淹水。如果已經買了,務必要按時清理。

8.住家大門面對馬路,正所謂「路沖」。

馬路如虎口,很容易發生意外。

9.不買靠近廟神的地方

宗廟常有祭典活動,放鞭炮,抬轎迎神,常會吵的,無法休息。

10.千萬別買凶宅

我想這是常識,但賣房子的人一不會告訴你,所以買房子時,一定要問左鄰右舍。

剛蓋好的新大樓,也是要避免,也有建築工人不小心跌落大樓的情形,多問問周遭的鄰舍,買一棟安心的房子。

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何謂乙工用地?
●「都市計畫法台灣省施行細則」第18條摘要
乙種工業區容許的一般商業設施包括:
(一)一般零售業、一般服務業及餐飲業:其使用土地總面積不得超過該工業區總面積10%。
 (二)一般事務所及自由職業事務所:其使用土地總面積不得超過該工業區總面積10%。
 (三)運動休閒設施:其使用土地總面積不得超過該工業區總面積10%。
(四)銀行、信用合作社、農、漁會信用部及保險公司等分支機構:其使用土地總面積不得超過該工業區總面積10%。
 (五)大型展示中心或商務中心:使用土地面積超過1公頃以上,且其區位、面積、設置內容及公共設施,經縣(市)都市計畫委員會審查通過者。
 (六)倉儲批發業:使用土地面積在1公頃以上5公頃以下、並面臨12公尺以上道路,且其申請開發事業計畫、財務計畫、經營管理計畫,經縣(市)都市計畫委員會審議通過者。
 (七)旅館:其使用土地總面積不得超過該工業區總面積10%,並以使用整棟建築物為限。
 前項第一款至第四款之設施,應經縣(市)政府審查核准後,始得建築;增建及變更使用時,亦同。第三款及第四款設施之申請,縣(市)政府於辦理審查時,得依據地方實際情況,對於各目之使用細目、使用面積、使用條件及有關管理維護事項作必要之規定,其使用土地總面積,並不得超過該工業區總面積50%。(詳細條文請參照內政部營建署www.cpami.gov.tw)

●法令的爭議與風險
依照都市計畫法的規定,工業區土地本來就不得興建住宅,如作為非工業使用,即可能受建築法第90條「處六千元以上三萬元以下罰鍰,並勒令停止使用。得以補辦手續者,令其限期補辦手續。」,或依照都市計畫法第79條「立即拆除、改建、停止使用或恢復原狀。」
●買賣雙方合作,共同邁向合法
其實只要取得政府所核發建照而興建的建築物都是合法的,不管是以前以廠房的名義興建的工業住宅,還是近期的乙工建案,房屋本身都是合法的;但不容諱言,在實際使用上仍有違規之嫌。
 之所以衍生糾紛,主要是部份業者在此類產品銷售時,並未充分告知購屋者相關權利義務,加上媒體的一度大肆報導,違法的疑慮讓原本熱絡的買氣觀望許多。
 乙工建案的「合法化」關鍵在於是否在建築物內設立公司登記!這也是買賣雙方都應面對的嚴肅課題,只要在乙工建案依法設立公司,連政府官員都承認,根本沒有辦法做「違規使用」的查核。
 由於政府各項法令的變遷,諸如行政程序法、中央法規標準法的陸續落實,只要賣方「依法申請為事務所」,買方「依法設立公司登記」,在法令上也都認知,這類房屋不是「住宅」,實質使用就無從認定違法了。
 尤其目前的公司設立相當簡便,一人就可成立公司,購屋者甚至不需要將整間房屋作為營業場所,只需局部就可以,在稅金上的支出也能獲得控制,部分小型事業甚至可免開發票等等。這種透過公司登記,將「事業與生活」結合的新型態房屋,才是乙工建案的最佳解決對策。

乙種工業用地:設置一般商業設施可概分為一般零售業,服務業,餐飲業,一般事務所,自由職業事務所等 工業住宅大都援用一般事務所及自由職業事務所來申請建照。
乙工建案若不強調是<工業住宅>且合法取得建造執照,登記使用用途不作為住宅使用,而依照一般商業設施使用就不違法不違規,也因此產生曖味空間,白天當辦公室,晚上當居家空間的<乙工商務空間>讓暖味空間變為合法空間
工業住宅以自用住宅為前題不以土地區分為條件,因此只要做為自用住宅房地使用可以按自用住宅優惠稅率課徵地價稅及土地增值稅.而<民生用水>不分住宅或營業使用是依住戶申請的口徑大小負擔不同的基本費,<電費>則分為住家用電及營業用電兩種只要是作為住家使用,工業住宅的電費也是可以採住家費率計算.

課稅法規:
購買乙工建案,如果主要用來當做住家使用,購屋者應該在遷入戶籍後向當地稅捐稽徵單位申請變更為住宅使用;根據財政部的課稅法規,位於工業區的乙工建案課稅標準,如用來作為住宅使用,則稅率可根據自用住宅課徵,不會根據土地使用分區進行課徵。也就是說,只要是自用住宅使用,可依照自用住宅的稅率課徵地價稅及土地增值稅。
●地價稅率:
如符合自用住宅條件,仍可比照住宅的稅率,按千分之2自用住宅優惠稅率課稅。
●房屋稅率:
如符合自用住宅條件者,仍可比照住宅的稅率,按住家用百分之1.38%優惠稅率課稅,可避免以營業用的3%稅率加上1%的教育捐來繳交稅金。
●水費支出:
目前根據自來水公司的收費標準,水費不分住宅或營業使用,而依住戶申請的口徑大小,負擔不同的基本費。
●電費支出:
目前根據電力公司的收費標準,電費`分為住家用電及營業用電兩種,只要是作為住家使用,乙工建案的電費也是以住家費率計算。
●不得申請優惠房貸:
乙工建案是以「一般事務所」、「一般零售業」等名義申請建築執照,不算是「住宅」,因此無法申辦「國民住宅」、「勞工住宅」或是「青年購屋低利貸款」等多項優惠房貸。
●貸款成數較低:
工業住宅房價低,貸款成數多半不會高,一般僅6~7成,購屋者必須準備較多自備款。
●週邊環境:
乙工建案如用來作為住家使用,週邊環境相當重要,務必實際調查周邊是否有污染性生產工廠。
●社區管理:
乙工建案如為了控制生活環境品質,可要求建商提供事先擬定的社區管理規約,透過規約的擬定,可以確保生活品質。
●學區考量:
部分乙工建案附近可能未設立小學或中學,宜事先釐清學區。
●房價行情:
通常便宜當地市價行情約10%到15%之間。

認識乙工住宅
乙種工業區住宅二次隔間即違法~在法規上沒有#乙種工業區住宅#的名詞,只有 #乙種工業區#與#工業住宅#二種名詞 。
而乙種工業區那是因為乙工本來算是用工業區名義去取得建照,在法規登記上算工業區,除非有另外申請一般事務所?而建商線再再銷售時引導消費者以住宅觀念購買,所以才有乙種工業區住宅的銷售說詞出現!
乙種工業區開發案在建築物使用登記上,大多為一般事務所或自由職業事務所、零售業等混合使用登記,和一般住宅登記不同;優惠貸款部份也不適用一般住宅貸款,也不能適用國宅、勞宅或青年貸款等政策性房貸優惠。根據業者的定價策略,這類乙種工業區容許商業使用開發案單價約一般住宅區開發案的85折,1戶透天的總價往往較鄰近類似個案便宜約1百萬元以上,價格與地段的有其超值魅力。購買乙種工業區開發案,應注意附近環境,避免周邊有污染性的工廠,此外最好有創業或開設公司行號的需要,並且也要有成熟的鄰里型生活條件,多一層考慮對購屋較有保障。
真正工業住宅貸款確實成數很低,但乙種工業區特許使用一般事務所,一般在七成左右,看地段,只要貸款人工作穩定都不太有多大問題!
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釐清稅務大小事

說買房子是人生大事,一點也不為過,而且擁有一間真正屬於自己的房子,是每個人是夢想。想要成就這樣的夢想,除了要付出極大的努力與辛勞外,最重要的就是買到你心目中理想的房子,最好是事先就能懂得各項稅務規定,在買前就能清楚知道除了房價以外,其它各項應該繳納的稅額與費用,才不會被稅困擾,影響你成家購屋的好心情,以下略為簡述各項稅費比率。
買方應該要知道的相關費用支出:

  1. 契稅:契稅計算公式為”申報契稅金額”(房屋現值)×”契稅種類適用之稅率”=應納稅額,一般買賣的所適用的契稅費率為6%。[房屋現值=核定單價(元)×面積(㎡) ×(1-折舊率×折舊經歷年數) ×地段調整率×分層分攤率]
  2. 印花稅及登記代書費:公契價款×0.1%。
  3. 過戶登記代書費:土地一筆、建物一棟每件約9000~12000元。
  4. 設定登記代書費:一個順位約3000~5000元。
  5. 抵押設定規費:貸款額×1.2×0.1%。
  6. 火險保費:貸款時須投保火災險,產險公司估算目前一年火險加地震險大約2500~5000元。
  7. 其它相關費用:如管理基金、瓦斯管線路費等。
上述各項費用,都是買方在買進房屋後會產生的費用,其中代書費用部份,若是買中古屋民眾在政府上的文書作業如果有時間自己跑,也可以省下一筆的代書支出。



每一年都要繳的稅
“買家”成功後,此時就得面對每年皆應繳納的稅賦,主要就是房屋稅及地價稅二項,說明如下:

  1. 房屋稅:房屋稅課稅的計算期間為前一年度七月一日到當年度六月三十日止,繳納期間則為當年度五月一日至五月三十日止。目前房屋稅率大致分為三種:住家(1.2%)、營業用(3%)及非住非營(2%)。
  2. 地價稅:地價稅課稅計算期間為當年度一月一日至十二月三十一日,繳納期間則為十一月一日至十一月三十一日止。一般土地的地價稅率為高達千分之十,但自用住宅稅率只有千分之二,請不要錯過合法節稅的機會。



賣房子要繳的稅

當你住一段時間後想換屋,則需注意換屋後會產生其它相關稅賦問題,其中最重要的就是土地增值稅,以下說明相關稅費。

  1. 土地增值稅:繳稅時機為當所有權人出售土地或房屋時,皆須繳交土地增值稅,土地增值稅稅率分為自用住宅稅率及一般用地稅率兩種。立法院已於94年1月21日通過土增稅永久調降,因此,自94年2月1日起,房屋、土地買賣交易之一般土地增值稅將採調降後的稅率課徵,自用住宅稅率則不再優惠。
    一般土地

    ◆持有土地年限20年以下者(不含20年):按土地漲價總數額累進計算×20%、×30%、×40%。
    ◆持有土地年限20年以上者(不含30年):就其土地增值稅超過原規定地價或前次移轉現值部份減徵20%。
    ◆超過30年以上(不含40年)減徵30%。

    ◆超過40年以上減徵40%。
    自用住宅

    ◆按土地漲價總數額×10%。

    ◆重購退稅:土地所有權人出售自用住宅用地,若二年內重購土地且合乎土地法35條規定,則可申請就其以已繳納之土地增值稅額內,退還不足支付新購土地地價之數額,但五年內不得移轉或改其它用途、否則退款必須再繳回。

  2. 重購自用住宅扣抵稅額:納稅義務人因出售自用住宅房屋所繳之財產交易所得稅,自完成移轉登記日起二年內重購自用住宅時,若所購之新屋價格超過所售之舊屋價格,則已繳之財產交易所得稅可自新屋完成移轉登記年度綜合所得稅中扣抵或退還。
  3. 財產交易所得稅:納稅義務人將房屋出售(若出售時之成交價額,減去原來取得成本合一切改良費用後之餘額、餘額為正數就是所得;餘額為負數就是損失),可檢附有關證明文件申報扣除、但扣除數額不得超過當年度申報之財產所得稅為限。
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消費意識抬頭─糾紛應運而生?!
消費意識的抬頭,現代人也比較會對所購買之物品的不實部份提出質疑,而政府也特別設立在各縣市消保官,以降低買賣之間所產的糾紛,並提高賣方應特別注意提供較正確的資訊給消費者。房屋買賣可說是比較容易產生糾紛的一項商品,主要原因不外忽視因為房地產的價格高,且多數消費者並無多少的購屋經驗,往往容易因為衝動而簽約購買。而過去的資訊不流通,更消費者更容易處於弱勢,造成糾紛的機會更加大增。
根據消保法規定,房地產買賣契約書以及貸款契約書,消費者至少有五天以上的審閱期間,基本上,在審閱完契約上的每一個字句之前,不要隨便簽名,以免喪失權益。但是話雖如此,仍有許許多多的部份並不一定存在於合約,或是雖有合約條文訂定,但買賣雙方卻有不同的認知,糾紛往往就是這樣產生,以下我們將針對幾項容易產生糾紛的狀況分別說明,期望可提供網友降低購屋時可能的問題產生。


買屋不衝動,首重停看聽
首先,訂金、簽約金的問題。購屋常常是衝動的,在現場美好的銷售氣氛底下,通常會在銷售人員的邀約而下訂金,可能5萬、10萬不等,但回去後在自己的財力考量下、夫妻、親朋好友間的反對下,可能因此打退堂鼓,此時想退訂卻拿不回來。有時已經簽約了,簽約金可能高達數十萬甚至數百萬,事後後悔想解約,處理難度更高、更讓人心力交瘁。基於此,在付任何錢之前,請停看聽一下,讓自己充分理解相關內容,再決定不遲。
其次,認知差異的問題。廣告的責任勢將產品美化,讓消費者能夠感動的文字或畫面,是廣告最大的目的。消費者體認到廣告的真相,就不必太在意廣告是不是誇大不實,而是應該在購買前親身去確認你所在意的每件事,比如「買房送裝潢」,你就自然而然的去想到底是什麼樣的裝潢?用的材料是什麼?有哪些傢俱?有沒有包含飾品?等等都是你需要去確認卻掌握的。
再來,施工品質的問題。這是一個大問題,為什麼這樣說呢?簡單來講,一個建案通常進入施工的工種以及施工的人員至少數十個至數百個,這些人員你不可能保證每一個人在作業時都全神貫注,此時就得靠工地主任的謹慎監工,才有機會確保建築物問題降到最少。因此,除非是嚴重均裂、漏水等較大的問題,其它則要依賴則建設公司的售後服務,所以慎選一間可靠的建設公司,將是最好的解決辦法。


最常見的房屋問題─增建
接下來,增建問題。市面上最常見的增建是陽台外推,只要適當告知買方這個部份問題本身不大,建商主要是希望讓客廳或房間可使用空間較大,一般消費者也樂得如此。可是,增建的問題往往都是出在當消費者有其它問題想退戶時,就會被拿著雞毛當令劍,變成消費者推戶的藉口之一。除此之外,常見的增建還有夾層空間的填補、透天後方空地的增建等,都是買賣雙方須達成共識的部份,否則糾紛就容易產生。當然增建都是不合法的,只要有人舉報就必須拆除,若不想產生麻煩就不要買有增建的房子。
總之,房屋買賣是一般民眾人生大事,每個人總希望可順順利利買到好房子,然而糾紛案件還是層出不窮。假設不幸捲入購屋糾紛中,最好的方式還是找建商坐下來講清楚說明白,通常還是有不錯的解決之道。若是遇到不講理的建商,可直接找到消保官,透過政府當中間人來協助處裡,讓問題得以釐清把糾紛解決。


善用五天審閱期
根據消保法規定,房地產買賣契約書以及貸款契約書,消費者至少有五天以上的審閱期間。閱讀契約時,對每一個細節都必須注意,稍有疑慮,就必須問明白,對於一些曖昧不明的字句,更要寫清楚,以確保自身權益。也就是在簽約之前,對於合約不妨發揮「雞蛋裡挑骨頭」的精神,問清楚每一項細節,權益也就更多一分保障。 收合
安全、舒適、健康─好宅三原則
一般消費者真正接觸到房子的機會其實是少之又少,多數時候都是到了要買房子,才會花時間去認識房子。雖說,我們從小到大都住在房子裡面,但幾乎不可能認真去研究自己住的地方到底好在哪裡或不好在哪裡。況且,建築技術以及建材、施工法日新月異,消費者也必須要實際到達現場聽聽銷售人員的介紹與說明。但到底什麼樣的房子才是好房子?這當然不會有標準答案,不過,好房子的基本原則一般都是秉持「安全、舒適、健康」,這三個原則最能符合現代人的新生活觀,跟20年前住房的需求確實大不同。
優築網嘗試去歸納實像看屋必然要問的十大關鍵問題,讓網友可藉此去釐清一棟好房子應該要注意的事項,當然如何去找出答案,有時並非從銷售人員得知,你必須旁敲側擊,或是找有相對工務經驗的親朋好友,來協助你探查。


抗震讓生命獲得保障
1. 抗震:台灣地震的頻繁,幾乎讓防震成為一項標準訴求。其實所有的建築物在興建之前都需要符合施工標準,只要建設公司按圖施工,都具有一定程度的抗震機能,當然能使用較新的抗震施工法,或許是不錯的選擇,但其根本問題仍在於施工的品質。因此,消費者在看屋的時候,一定得花時間去看看興建施工過程,必要時與現場工務人員閒聊,當然若有認識懂工程的朋友能陪同看屋,那都是不錯的理解施工品質的方法。
2. 防水:滲漏水一直是買屋糾紛的排行榜第一名,在台灣買房子要完全不漏水的機率其實也微乎其微,因此再看房子盡量找適合的時間(大雨颱風過後)去看最好。除了滲水漏水,個案附近是否會淹水或積水,其實也可算是防水的一個重大課題,記住大雨中後絕對是一個看屋好時機,屋子防不防水準確率極高。
3. 防火:火災的發生,常常讓人從有變成無,生命財產都可能付之一炬。一般大樓住家在消防設施上都會比較注重,且有樓管公司的協助管理,只要建設公司照規定設置相關消防設備,基本上按全性較高。但透天住宅因為是整棟交給買家,住戶在住進去之後,可能因為個人家庭需求而撤除掉相關的消防設備,甚至多數的人會裝設鐵窗、或是屋頂加蓋等等,這其實都關係到生命的安全。

建築物的循環系統─給排水
4. 給水:人體百分之七十含水,如何擁有一個乾淨的水源,以及穩定不間斷的供水,正是現代建築物必須用心強化的關鍵。對於水有幾項基本的品質要求,那就是:供水、儲水、輸水、淨水品質以及供水量的穩定等。這幾個給水過程,均關係著水到達使用端之前用水品質。所以,想買到一個好宅,好的給水品質,實是不可或缺的要件。
5. 排水:住家的供水對人十分重要,相對而言水的排放正代表著建築循環系統的另一面,這當中包含了污水、廢水、雨水的排放以及排水的通氣和地下化糞池等幾個項目,能夠適當的處理這些排水,在現代建築都有較佳的施工方式,就怕建商為節省成本而將部份管路合一,導致未來住戶使用產生的污染與不便。因此,看屋時應針對上述幾個項目加以了解建商施作方式,最為購屋的重要依據指標。
6. 供電:現代人舒適的生活電力的供給是相當關鍵的因素,沒有電一切都將無法動作,夜晚的世界也將黑暗。從基本的照明到空調、家電、公共設施設備等,都需要電力的支持。用電這個部份,在看屋時比較沒辦法詳細體驗,所以需藉由與銷售現場的詳細解說來加以理解。

舒適的隱藏指標─隔熱與隔音
7. 隔熱:台灣屬於亞熱帶國家,夏天的時間頗長,特別是現代全球氣候暖化嚴重,隔熱可說是一項重要的建築標準。因此,看屋必須考量到該住宅的通風性、隔熱建材的使用、建築方位的規劃或是窗戶陽台的設計等,都將仔細觀察與聆聽的建築重點。擁有一個家,有很大的部份是為了舒適,享有自己的空間,假如住起來冬冷夏熱,那實在是得不償失了。
8. 隔音:生活在都市畢竟不是在郊外,各式各樣的聲音常常會干擾住宅的品質,聲音的來源可分內外,對外面的隔絕主要就是依靠窗戶以及外牆,對內部的無非就是降低設備器械以及水等的聲音或是隔間牆的隔絕效果。檢視房屋時,可試著將門窗緊閉來聆聽外部聲音,以及內部各項設備運作的聲音大小,有時也可以利用不同時段來看屋,以理解不同時候的聲音狀況,來判斷個人可接受的程度。
9. 空氣:現代人大部份的時間都待在室內,一般通常不知道,建築物是內的含氧量,通常只有室外的10%,室內空氣的污濁程度可能是室外的好幾倍。開窗可說是最基本規劃元素,其實建築物內部的管道設計,以及像廚房、浴室等排氣排水設計,都將間接或直接影響到室內的空氣品質。所以,為何公園邊等外在優質環境的住家通常受到歡迎,內部格局通風良好的住家也十分受到重視。

從外觀看建商的用心度
10. 外觀:看一個人的外在,通常多少可以理解的內在好壞,同樣的,觀察建築物的外觀施工品質,不正好顯現出這家建設公司整體的施工品質嗎?特別一棟經過幾年風吹日曬雨淋的中古屋,它的外觀更能代表該棟建築物的價值。所以,在看房子的同時,不妨去看看該建商過去幾年所建的房屋外觀,或多或少能夠檢驗一下該建商的施工品質,你說是吧! 收合
大公
計算公設比的方式之一,一般是指所有住戶都必需使用到的公共設施,如屋頂突出物及屋頂避難平台、共同出入口及門廳、社區活動中心、管理員室、防空避難設備及機電空間等部分。
由於大公使用性質屬於所有區分所有權人都會共同使用,所以在計算大公設分配比例時,通常是以全部區分所有權人所有之主建物含附屬建物面積為計算基準,按各自區分所有權面積占全部建物面積之比例來分攤大公設面積。

小公
計算公設比的方式之一,指非所有區分所有權人都會使用到的公共設施,而只有一部分或是少數特定區分所有權人會經常共同使用到的公共設施部分;通常類似當樓層的樓電梯間及梯
廳、附屬於當層公共區域的陽台、花台等。因為小公的使用性質多屬於當層區分所有權人共同使用,所以在計算當層小公設分配比例時,通常是以當層區分所有權人所有之主建物含附
屬建物面積為計算基準,按各自區分所有權面積占當層所有主建物面積之比例來分攤當層的小公設面積。

主建物
具有使用上及構造上之獨立性的建築物,並應編列門牌,包括客廳、餐廳、臥房、廚房等等。因此簡單來說,主建物就是室內面積,有編釘門牌,而且可以自由進出。房屋面積是三部分的總和:一是主建物,二是附屬建物,三是公共設施。上述面積都要經過地政機關登記過才算數,消費者可以從『建物所有權狀』上看的一清二楚。消費者在買房子時,不要僅問籠統的房屋總坪數多少,應該瞭解上述三部分的個別面積,才能知道到底真正屬於專用的部分有多少

附屬建物
與主建物相連之建築物,附屬建物和主建物一樣,都歸房屋主人專有專用。附屬建物可分兩種,一事建築法規本來就規定為法定的附屬建物,如陽台、雨遮。
有鑑於附屬建物名目太雜,85年6月4日『建物所有權第一次登記』法令已修訂,該日期之後申請建照者,能夠登記附屬建物面積只剩陽台、雨遮、屋簷三種,其他加露台、花臺、雨棚、雨庇、裝飾牆、栽植槽等均不登記。
另一種則是約定為附屬建物,比如地下層,一般來說是屬於公共使用,但除了法定公共設施外,如果超挖的部分也可以約定屬一樓所有,為一樓的附屬建物,只是這種約定的附屬建物,現在比較少見。
收合
費者在決定好欲購買房屋時,除在簽約前應預審買賣契約書內容外,在簽約時更應注意買賣契約內容外,對於產權移轉、付款方式及違約責任等事項也不能忽視,才能確保您購屋的安全 ,以下即針對中古屋部分提出 6 項簽約時應注意事 項以供參考。

 

項 目 審 核 內 容
審核產權

◎ 買賣建物的門牌與看屋標的應相同

◎ 包括權狀、謄本、地籍圖及契約書內容

◎ 調閱簽約 12 小時前的土地建物謄本,以確保產權完整及了解是否有其他特約事項

◎ 簽約人應為所有權人,若非所有權人應檢具授權書
稅費分算基準

◎ 地價稅及房屋稅一般均以過戶日或交屋日為分 算基準日。

◎ 基準日之前,稅款應由賣方按月份比例分算應繳 交金額;基準日之後
  ,稅款應由新買方按月份比例分算應繳交金額。
貸款額度 應在契約中載明,一般為自備款三成、貸款七成
付款流程及方式

<委由仲介公司辦理>

分為簽約、用印、完稅前三個階段,應各繳成交總價款之一成金額;剩餘

之七成尾款應於交屋時繳清。

 
<若雙方為自行買賣時>
在簽約、用印、完稅前三個階段,應各繳成交總價款之五成金額;剩餘之
五成尾款應於交屋時繳清。
交屋日期
應約定清楚雙方能依據時間辦理尾款結清及房屋點交手續,以及其他相關
的管理費、水費及瓦斯等費用之分算。
車位權屬

首先必須了解所購車位的屬性,區分如下:

◎ 法定停車位:若建商將停車位列入公設,則僅能出售給該區分所有建物

 

之區分所有權人;若要出售給非該區分所有建物之所有權人時,必須

 

具有獨立權狀方可。

◎ 增設停車位:可以外賣給他住戶,不限出售給該區分所有建物之區分所

 

有權人。

◎ 獎勵停車位:不限出售給該區分所有建物之區分所有權人。

◎ 另可依管理委員會之停車辦法辦理,需事先進行了解。

 

資料來源:高雄市地政處

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1. 售價是否公平合理
 
中古成屋由於是零星交易,其價格的行情較不容易決定,因此,買賣雙方應先參考附近成 屋之成交案例,以衡量價格是公平合理。目前成屋透過仲介代銷的方式,非常盛行,少數不肖業者在受理房屋出售時,常提高售價,哄抬市場行情,甚或欺騙購屋者,因此,謹慎選擇信用可靠之仲介公司購買房屋是頗為重要的。而為使消費者能清楚分辨提供仲介服務之行為主體,前經行政院公平交易交易委員會八十四年九月六日第二0四次委員會議決議:加盟店之仲介公司應於廣告、市招及名片上加註「加盟店」字樣,作為消費者選擇仲介公司時的參考。

2. 產權是否清楚
 
在付出訂金前,應先到地政機關申請土地、建物(房屋)登記簿謄本,查閱所有權人、面積(坪數)、有無設定抵押、或被查封等情事,並到工務機關查閱都市計畫圖,看看是否座落在公園、道路或其他公共設施用地內。

3. 面積之正確性
 
一般房屋產權登記時,除主建築物面積外,尚有附屬建物及共用部分如:陽台、平台、公共設施或屋頂突出物等。賣方或仲介業代銷時,常虛灌坪數,使每坪單價顯得很便宜,買方在給付定金之前,應詳看所有權狀,計算其確實面積,以免簽約後發生糾紛。

4. 房屋是否有缺失
 
看房子時要冷靜,並注意看牆壁有無漏水的痕跡?附近環境如何?有無公害?決定購買時 ,最好有一段緩衝時間,多看幾次並做多方面比較,免得貿然付出訂金後才發現房子缺失 ,或不合自己的需要,而受損失。

5. 簽約
 
訂約時要與所有權人簽訂,如由代理人代簽,要注意是否有授權書,對於房屋的坪數、價格,以及內部現狀設備等都要書寫清楚。

6. 稅費問題
 
訂定契約時,對於契稅、土地增值稅、房屋稅、地價稅、水電瓦斯費及代書費等,應明確註明由買方或賣方繳納,以免日後造成紛爭。

7. 付款方式
 

付款方式亦應在契約中訂明。一般都分成四段付款:

2.出賣人備齊辦理移轉登記所需之文件,並就有關書表證件交給雙方所指定之地政士 ( 土地登記專業代理人 ) 或律師時,再交付一部分價款。
3.繳清一切稅費及增值稅後付一部分價款。
4.辦妥移轉登記,買受人領得所有權狀,並點交清楚後,再交尾款。

8. 定型化契約
 
委託仲介公司代售時,由於一般仲介公司所預擬之委託銷售契約書,尚有部分條文不甚公平,可要求仲介公司參考內政部頒布的「不動產委託銷售契約書範本」(內政部九十二年六月修訂);另買賣契約書內容是買賣雙方主張權利義務的根據,經雙方同意簽立後即生法律效力,所以簽訂契約書時,一定要詳細閱讀,並瞭解契約內容,以資慎重。

資料來源:高雄市地政處

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